Підвищення облікової ставки НБУ до 25% фактично унеможливлює розвиток програм кредитування будівництва та придбання житла — експерт

Підвищення облікової ставки Національного банку України (НБУ) до 25% фактично унеможливлює розвиток будь-яких, навіть гіпотетичних, програм із кредитування забудовників та покупців житла.

Таку думку у коментарі "Інтерфакс-Україна" висловив співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.

"У другій половині 2022 року платоспроможний попит навряд чи суттєво зросте. При цьому відсутність доступних цільових кредитів під мінімальні відсотки саме на будівництво може спричинити за собою велику кризу недобудов, адже в зоні ризику банкрутства можуть опинитися не лише невеликі та середні компанії, які будували переважно за залучені з продажу кошти, а й великі забудовники, у яких на стадії будівництва перебуває декілька великих проєктів", — повідомив Семенцов.

На думку експерта, в умовах дефіциту коштів забудовники будуть змушені призупинити будівництво левової частки своїх об'єктів, концентруючи максимальні зусилля на завершенні напівготових об'єктів. Враховуючи інші негативні фактори (значний обсяг знищеного житла, міграційні процеси, зростання вартості будівельних матеріалів та дефіцит робочої сили) вже у 2023 році Україна зіштовхнеться із суттєвим дефіцитом готового житла.

Скоригувати негативний сценарій може прозора схема компенсації постраждалим за зруйноване та пошкоджене житло внаслідок війни. Володимир Семенцов вважає, що одним із варіантів може стати впровадження цінних паперів (майнових сертифікатів) на суму оцінки втрат, які постраждалий зможе безперешкодно конвертувати у девелопера на квадратні метри. Водночас держава має гарантувати погашення таких цінних паперів за їхнім номіналом.

"Такий механізм може врахувати інтереси і права громадян, що постраждали від війни, сприятиме здоровій конкуренції між девелоперами, що, у свою чергу, стимулюватиме первинний ринок, адже у девелоперів з'являться живі кошти. Крім того, такі "майнові сертифікати" можуть стати вагомим запобіжником корупції, яка зазвичай супроводжує будь-які централізовані плани із забудови", — повідомив Семенцов.

Він також вважає, що "майнові сертифікати" виключать ризик появи нової хвилі забудови невисокої якості, за прикладом масового будівництва "хрущовок".

Що стосується відновлення ринку будівництва, то незважаючи на новини від забудовників про відновлення будівництва на заході, в центрі країни, а також у Києві, поки що складно говорити про частку реального будівництва або його "імітацію".

"Швидше можна говорити, що первинний ринок перебуває у стадії "хірургічного" перезавантаження. "Старого" первинного ринку вже більше не існує", — наголосив він.

Експерт перерахував декілька основних факторів, що спричинили за собою докорінні зміни на первинному ринку: відсутність покупців-інвесторів, готових вкладати кошти в недобудований об'єкт (обмежені фінансові можливості потенційних інвесторів через труднощі з веденням бізнесу, необхідністю жити за межами країни або за межами рідного міста і просто утримання наявних ресурсів до закінчення війни); дефіцит будівельних матеріалів та відсутність налагоджених нових логістичних ланцюгів для їх постачання; нестача достатнього обсягу власних коштів девелоперів для повноцінного зведення ЖК, неможливість залучення банківських кредитів та ускладнений пошук співінвесторів в об'єктах, готовністю понад 40%, у яких реалізовано вже понад 40-50% квартир; знищено механізм розстрочення, за допомогою якого у 2021 році реалізовувалося понад 55% усіх квартир; дефіцит кваліфікованих будівельників та загальна нестача робочої сили; непрогнозованість війни — відсутність 100% гарантій безпеки та перспектив завершення не лише активних бойових дій, а й ракетного обстрілу; важка економічна ситуація у країні, реальна, а не номінальна інфляція.

Експерт зазначив, що з урахуванням усіх цих факторів на цьому етапі фактично неможливо скласти об'єктивну ціну 1 кв. м і дохід будкомпаній.

За даними девелоперів, ціни на будматеріали з березня до травня зросли в середньому на 15-20% і не виключено, що наступні місяці вони можуть збільшитися ще щонайменше на 10%. Зростання вартості будівельних матеріалів на 15-20% теоретично додає до вартості квадратного метра, залежно від обсягів та складності будівництва, в середньому від 5% до 10%.

"У середньому будівництво житлового комплексу триває до двох років і прибуток зазвичай розраховується на етапі планування ЖК. Фактично більшість девелоперів опинилися в "пастці невизначеності", що робить вкладення коштів на етапі будівництва досить ризикованим", — вважає експерт.

Семенцов зазначив, що більшість проєктів в Україні було розраховано на поступове залучення фінансування від продажу; а основне будівництво відбувалося за рахунок власних коштів девелоперів у розмірі до 50% від загальної вартості проєкту.

На його думку, наслідки війни фактично змусять девелоперів поступово відмовитись від продажу квартир на етапі будівництва, всі зусилля будуть спрямовані на залучення достатнього фінансування, дотримання термінів будівництва, втілення нових форм інвестування, якими можуть стати Фонди інвестування у нерухомість (ФІН).

"На жаль, ручне управління фондового ринку, блокування роботи більшості інвестиційних фондів не сприяє швидкому включенню цього ефективного джерела фінансування. Але так чи інакше українським девелоперським компаніям доведеться змінювати власні бізнес-процеси, залучаючи до реалізації проєктів співінвесторів, змінювати концепції ЖК, диверсифікувати власні ризики, розвиваючи у складі ЖК інші формати нерухомості, якими можуть стати, наприклад, сервісні апартаменти, а звідси і спрямовувати зусилля на створення компаній із управління такими об'єктами", — говорить Семенцов.

INSPI Development — інвестиційно-девелоперська компанія, створена у грудні 2020 року. У планах компанії — розвиток мережі сервісних апартаментів в Україні, нових форматів нерухомості та знакових об'єктів нерухомості. До 2025 року у портфелі компанії заплановано понад десять об'єктів, серед яких мережа сервісних апартаментів, об'єкти комерційної та житлової нерухомості.

Джерело: https://www.facebook.com/inspi.development